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溫州商人欲購迪拜第一高樓
http://www.xvkvoa.tw   2019-6-28   21世紀經濟報道

    導語:在迪拜投資房地產,最大的問題是,根本不知道其土地的價值到底有多少,因為沒有一個獨立的權威機構可以給出明確的評估。有溫州商人稱,如果第一高樓的價格跌到6.5萬元人民幣一平米,就打算買200平米一套的住宅,總投資約為1300萬人民幣。


  從2002年開放地產業允許外國人購買,到2009年房價比高位時大幅下調將近50%,七年的時光,迪拜地產業經歷了怎樣的起承轉合、興衰更替?

  迪拜政府從2002年開始,允許外國人購買房屋,而此前外國人不管在迪拜居住了多少年,只能租不能買。迪拜對于外國人投資房產的區域是有嚴格規定的,老城區的房屋都不能購買,面向外國人投資的基本都是新開發區域。在迪拜政府把迪拜城的面積向外擴張5倍的計劃中,外國人的投資是相當重要的一環。

  一邊是投資失利的落魄,一邊是見機抄底的沖動。

  迪拜中國城房地產交易中心總裁杜艷接受本報記者采訪時說,華人在迪拜投資房產,從低端到高端,從住宅到商業都有。誠然,有部分華人在此前的投資中損失,杜艷說實際上并沒有傳說中那么多,而且最近也有不少溫州商人看中即將開業的世界第一高樓項目,詢問價格的數十人,有明確投資意向的至少10個人。

  “在金融危機之后,迪拜當地銀行對于貸款很嚴格,尤其對于國外開發商,這也是造成迪拜房價急速下跌的原因。而且迪拜政府和銀行都沒有采取積極措施支持地產業,迪拜當地銀行只對資金狀況非常好的少數客戶放貸,讓其完全市場化,所以我覺得迪拜市場能夠維持現在的狀況,還算不錯了。”杜艷說。

  投資時間不同損失程度各異

  《21世紀》:從2002年到今年,迪拜的地產市場經歷了怎樣的變化,對于華人的投資熱情有什么影響?

  杜艷:2002年迪拜政府有一批項目,允許出售給外國人,不過當時大家都持觀望態度,因為一開始只是酋長的口頭承諾,沒有法律保證。而且那個項目是位于郊區沙漠地帶的聯排別墅, 距離市中心很遠。也有部分中國人去看過房子,但是買的人很少。這個項目當時很便宜,比如最小的戶型大概45萬-46萬迪拉姆。當時也有少數有先見之明的華人有投資,溫州人居多。當時投資的是期房,付款比較輕松,首付15%,一年后再付15%,余下的70%是交房時再支付。

  到了2003年和2004年,市場慢慢活躍起來。著名的棕櫚島別墅也是那個時候推出的項目,第一批別墅的價格大概在280萬迪拉姆,那時候投資棕櫚島的華人非常少,因為當時出售這些房子的信息不是非常公開,大部分華人都忙著做自己的貿易生意,購買的大部分是英國人和當地阿拉伯人。

  房價漲得最快是2007年和2008年金融危機爆發之前。從2004年到2008年,房價大概漲了4倍,最高位是2008年的8月和9月。在金融風暴之前,棕櫚島一棟普通的別墅最高漲到1800萬迪拉姆(相當于3500萬人民幣),位于棕櫚島外圍靠海的比較好的位置,當時廣東就有一個商人投資其中。棕櫚島上的二手別墅,也被炒到1500萬迪拉姆。后來房價下跌了50%,那種1800萬迪拉姆的房子,價格只有900萬迪拉姆左右。

  《21世紀》:在迪拜投資房產的華人損失嚴重嗎,此前有傳說溫州商人在迪拜樓市被套20多億元人民幣。

  杜艷:在迪拜樓市投資的華人,介入的時間點不一樣。比較早投資的,買入的價格也低,在過去四五年時間里,房產價格已經翻了幾倍。按照官方統計,房價從最高點到現在平均下降了47%,所以如果是最早投資的那批人,還是有利潤可圖的,只是與房價最高位時相比,利潤減少了。如果是中期介入的,當時買入的價格與現在差不多,只是回到原點。

  那些在高位買入的投資者,是真正有損失的人,不過根據分期付款的原則,其投入的資金其實也并不多,當時買入的只是樓花。投資的范圍從四五十平米到空中花園別墅都有,一般建筑時間都需要兩三年,所以會分開幾期付款。

  在金融危機之后,有的開發商向政府申請暫建項目,有時候會向投資者提供解決的方法,比如把已經付出的資金換到已經建好的項目上。但是如果項目繼續在建,需要投資者繼續付款,而投資者無意再投資,寧愿放棄之前投資的錢,那樣就是真正虧了。

  抄底沖動隱現

  《21世紀》:在遭遇危機之后,降價出售房產的華人有多少?

  杜艷:金融危機之后,房屋交易量有所減少,但是減少的交易量不是針對現房,主要是期房,也就是樓花基本上不怎么交易了,因為工程延期了。過去迪拜出售的大部分是期房,只要圖紙弄好就可以開始賣。目前現房的價格下降,但是華人很少把自己的房子降價處理,而外國人降價出售房屋的比較多,因為外國人貸款買房的比較多,而中國人大部分是現金交易。在迪拜的華人用貿易生意賺的錢來投資房產,寧愿把房子先放著收租。這也說明華人在迪拜的貿易生意做得不錯,如果貿易生意不佳需要資金周轉,肯定會變賣房產。

  最近一年來,租金也相應下降了很多,由于一些公司裁員關閉,對于租房的需求減少。迪拜的租金回報還是比較高的,年回報率有8%。比如兩房一廳的公寓,在新的市中心區域商務港,現在一年的租金是12萬迪拉姆,出售的價格大概為140多萬迪拉姆。而在房價高峰時期,同樣區域的公寓,一年的租金是20-22萬迪拉姆,售價是290多萬迪拉姆。

  《21世紀》:現在的房價下跌得這么多,有沒有華人有興趣抄底投資的?

  杜艷:最近接到不少電話,國內有不少華人有興趣到迪拜投資,因為目前的價格確實比較低,比如一套兩房的高級公寓,比較便宜的有2萬人民幣一平米的單位。而較為便宜的別墅,只要1.3萬人民幣一平米。當然,這些房屋的地方離市中心有點距離。

  前幾個星期,有些溫州人向我們詢問關于世界第一高樓Burj Dubai的價格,但是目前還沒有成交。世界第一高樓在2004年和2005年的時候,全部是發邀請內部定購。比如,阿布扎比印度商會的會長就在世界第一高樓擁有100層(住宅)和140層(辦公室)。當時為了限制炒賣,迪拜政府規定“期房限轉”,就是在樓房建好之前不允許轉售。但在金融危機之后政府放開政策,因為有些客戶需要現金要求賣房。

  后來我們統計了一下,樓價盡管下跌,世界第一高樓的合同價約為5.6萬人民幣一平米,現在跌到7萬多元人民幣一平米。所以那些能挺得住的人,一般不會輕易出售。第一高樓在樓市最好的時候,價格是每平方英尺10萬迪拉姆,約為20萬人民幣一平米,后來價格下跌到7萬人民幣一平米。目前最小的戶型,是52平米的單身公寓,售價為199.5萬迪拉姆,相當于374萬元人民幣,單價7.3萬一平米。

  有向我詢問的溫州商人說,如果第一高樓的價格跌到6.5萬元人民幣一平米,就打算買200平米一套的住宅,總投資約為1300萬人民幣。目前至少有10個客戶有類似的意向。但是第一高樓的價格跌到7萬多一平米,就沒有再往下跌。總體來說,我覺得迪拜還是有希望的,樓市不會崩盤。



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